易憲容：房價合理回歸意味著什么

    12月9日中央政治局會議表示，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這段話不僅是給2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展確定明確的基調(diào)，也是2012國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)與任務(wù)。如果這個目標(biāo)不實(shí)現(xiàn)，國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就不會停止，房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府所希望的政策逆轉(zhuǎn)也不可能在2012年出現(xiàn)。

    不過，對于2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控任務(wù)，主要理解為什么是房價合理回歸。對此，筆者認(rèn)為有以下幾層意思。一是，當(dāng)前房價過高是不爭的事實(shí)。因此政府的房地產(chǎn)政策就得讓這種過高的房價逐漸回歸理性，房價下降是2012年政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)和任務(wù)；二是，房價回歸到什么水平才合理。早些時候溫家寶總理指出，房價下降是國家的基本政策，房價合理就是要讓絕大多數(shù)民眾可接受；同時，重慶市市長黃奇帆認(rèn)為，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)就是如何讓城市居民用其6－7年的收入購買一套70－80平方米的普通商品房。前者是一個一般性的概念，后者則把這種一般性概念具體化了。

    那么當(dāng)前過高的房價為何要下降或要回到合理水平？這是因?yàn)椋?dāng)前房價并非是由住房消費(fèi)者的供求關(guān)系緊張推高的，而是被住房投機(jī)炒作者炒高的。如果住房市場是一個投機(jī)炒作盛行的市場，不僅不利于國家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也會損害廣大民眾的利益。也就是說，如果住房市場是一個投機(jī)炒作的市場，那么這個市場就可能成為少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人財富或剝奪絕大多數(shù)人利益的市場，容易制造財富兩極分化、金融風(fēng)險及社會矛盾，也是造成中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無法調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長不可持續(xù)及官員貪污腐敗的根源。

    什么是住房價格的合理水平？一般來說，住房的基本功能是居住。這是現(xiàn)代文明社會的基本常識。因此，把住房界定為消費(fèi)市場而不投機(jī)炒作，這是住房價格回歸理性水平的基礎(chǔ)。因?yàn)?，住房作為一個消費(fèi)品，理性的價格就是絕大多數(shù)人可接受或有能力購買。在這個市場，住房價格是以絕大多數(shù)居民的實(shí)際水平為基礎(chǔ)的。房價高了，住房消費(fèi)就會下降；房價低了，住房消費(fèi)就會上升。住房消費(fèi)一定時，住房供應(yīng)增加了，住房的價格就下降；住房供應(yīng)減少了，住房價格就上升。住房的價格就圍繞市場的供求關(guān)系而變化。

    也就是說，住房價格回到合理水平的核心或?qū)嵸|(zhì)，就是促使當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，由以往投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰》肯M(fèi)為主導(dǎo)的市場。在這個市場，住房不是少數(shù)人賺錢的工具，而是滿足絕大多數(shù)人改善住房福利條件的場所。因此，2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場祛除賺錢效應(yīng)、祛除工具性是最為核心的內(nèi)容。這樣，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場如何調(diào)整，價格到什么水平就有了清楚的答案。圍繞著這個基點(diǎn)，就決定了國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)該出現(xiàn)什么政策，應(yīng)該鼓勵什么及限制什么。比如說，如果要遏制住房的投機(jī)炒作，政府就可用信貸及稅收經(jīng)濟(jì)杠桿來實(shí)現(xiàn)。

    在把住房界定為居民居住消費(fèi)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，絕大多數(shù)居民可接受的合理房價在哪里？按照聯(lián)合國的研究，世界絕大多數(shù)國家的住房價格水平基本上保持在購買一套住房，一個家庭3－6年收入就可支付。這不是住房價格與個人收入比。而重慶市市長則把合理的房價水平界定在當(dāng)?shù)鼐用裼闷?－7年收入購買一套70－80平方米的普通商品房的水平上。盡管這種界定還得進(jìn)一步細(xì)化，但基本給出了當(dāng)前國內(nèi)各城市合理房價水平的基準(zhǔn)。因?yàn)?，就目前國?nèi)不少城市的房價水平來看，這些城市的房價不是僅高于這個基準(zhǔn)，而是高于這個基準(zhǔn)很多倍。比如說，現(xiàn)在北京市三四環(huán)之間的住房價格為3萬一平方米以上了，而北京市居民民年收入水平中位數(shù)在12萬左右。如果該居民在此地段購買一套70平方米的住房，總價為210萬元以上。其房價收入比達(dá)18倍以上，其房價就高于一般基準(zhǔn)水平3倍以上。

    從上述分析就可以看到，國內(nèi)房價要回到合理水平，首先就得重新界定當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展宗旨，確立房地產(chǎn)市場發(fā)展的新目標(biāo)，并讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo)的市場。當(dāng)前國內(nèi)不少城市房價水平過高，已經(jīng)是不爭的事實(shí)，因此，讓房價回歸到合理水平不是讓當(dāng)前的房價不下降或穩(wěn)定當(dāng)前的房價，而是讓過高的房價下降到絕大多數(shù)居民可接受或有能力支付購買的水平。這是國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)條件。因此，2012年國內(nèi)房價下降是一種基本趨勢，只不過各城市房價下降的幅度不同而已。(作者系中國社科院金融研究所研究員)