新京：70年后無償收回土地影響民心穩(wěn)定

    最近，上海市的一則關于土地使用權預申請的公告中規(guī)定，在土地使用權期滿之后，由“出讓人收回并補償相應殘余價值”。而在“上海國有建設用地使用權出讓預申請須知”中則顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”。

    上海市的這些規(guī)定意味著，土地使用權期滿之后，即使你的房子足夠牢固，也面臨著土地使用權被“無償收回”、房屋無處安放的尷尬。這個規(guī)定引發(fā)了《物權法》之后，民眾對于“70年”的新一輪焦慮。

    70年之后土地使用權如何處理，在《物權法》立法的時候就引發(fā)了第一輪焦慮：是續(xù)期，還是收回？是有償續(xù)期，還是無償？最后并無結論。但起碼，在土地使用 權期滿之后應當自動續(xù)期這一點上，是達成基本共識的?！段餀喾ā酚纱斯沧R規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！蔽ㄒ粵]有明確的是，續(xù)期是無 償，還是有償。

    “70年”引發(fā)的第二輪焦慮是2009年三月，一份流傳的名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，這份意見稿中 最受人關注的是住宅70年到期后“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”。顯然，該征求意見稿沒有違背《物權法》“自動續(xù)期” 的規(guī)定。

    上海市由出讓人“無償收回”的規(guī)定，倒退回《物權法》出臺前。在1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 里，不僅規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，更是規(guī)定“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交 還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！?/span>

    這個規(guī)定，充分體現(xiàn)了“公權”和“私權”兩種權利在博弈中的不對等地位，也體現(xiàn)了對私人產(chǎn)權的 不尊重的立法指導思想。歷史總是在進步，3年之后出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，相對于這個規(guī)定，就有明顯的進步：房產(chǎn)土地使用權到期，房產(chǎn)所有人必須提前 一年申請續(xù)期，否則土地使用權將會由國家無償收回。

    為什么上海市罔顧法治和理念的進步與變遷，公然做出既違背現(xiàn)有法律的基本精神，又讓民眾焦慮的明顯倒退的規(guī)定，實在令人百思不得其解。

    由“70年”引發(fā)的焦慮已由一個法律事件演化成一個影響中國社會未來的公共事件。高地價導致的高房價已讓民眾苦不堪言，用終其一生的收入購置房產(chǎn)之后，還要在70年后被“無償收回”，誰人不焦慮？

    在高房價已嚴重影響社會和諧的情況下，無論是法律層面，還是政策層面，都不宜用“70年”大限這樣的問題來刺激民眾。一些地方政府在土地資源衰竭的情況 下，很有可能將“70年大限”之后的續(xù)期看成土地財政一個新的增長點，要么無償收回，要么高價續(xù)期，這是民眾無法接受的，更會影響民心的穩(wěn)定。

    公眾期待，盡快啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中明確70年后“土地無償續(xù)期”的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹《物權法》的法治原則和精 神。地方政府即使要“有償續(xù)期”，也只能是象征性收費，不能再度造成民眾負擔。眼下，建議有關部門和上海市，重新評估和糾正這個明顯違背《物權法》原則的 做法，撫慰民眾的焦慮。