二手房買賣中到底有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

近些年，尤其是從去年以來，由于房?jī)r(jià)上漲，拉薩的二手房市場(chǎng)比較火爆，二手房買賣糾紛也大幅攀升。近日以來，很多市民致電本報(bào)，咨詢有關(guān)二手房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)以及如何防范這些法律風(fēng)險(xiǎn)方面的法律問題。

針對(duì)市民咨詢的問題，昨日，記者聯(lián)系到泰和泰（拉薩）律師事務(wù)所律師李義才，讓他解答市民的疑問。

風(fēng)險(xiǎn)一：沒有弄清楚誰(shuí)是房產(chǎn)所有人

泰和泰（拉薩）律師事務(wù)所李義才律師表示，在二手房買賣糾紛中，沒有弄清楚誰(shuí)是真正的房產(chǎn)所有人的現(xiàn)象普遍存在，一般表現(xiàn)為，賣房子的人并不是房屋的所有權(quán)人，也沒有獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，導(dǎo)致買房者付款后得不到房子。

就如何防范這一法律風(fēng)險(xiǎn)，李律師表示，如果市民購(gòu)買的二手房是登記在個(gè)人名下的房產(chǎn)，那就應(yīng)該在買房前查看賣房者是否具有房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上是不是他的名字。如果是，那么他就對(duì)房產(chǎn)有出售的權(quán)利。如果不是產(chǎn)權(quán)所有者出售該房產(chǎn)的，購(gòu)買時(shí)就要審查第三人是否取得書面的委托授權(quán)，而且該委托授權(quán)必須經(jīng)過公證部門的公證。“公證書有時(shí)也存在偽造的可能性，因此，購(gòu)房時(shí)必須親自到公證部門核實(shí)授權(quán)委托書的真實(shí)性，以免受騙?！崩盥蓭熣f。

“房產(chǎn)的所有權(quán)登記在夫或妻個(gè)人名下的房產(chǎn)銷售在司法實(shí)踐中最容易發(fā)生糾紛?！崩盥蓭熣f，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，夫妻雙方有平等的處理權(quán)。因此，夫或妻任何一方單獨(dú)出售夫妻共同所有的房產(chǎn)行為都應(yīng)當(dāng)視為無效的行為。所以建議市民在購(gòu)買時(shí)要求售房者提供其配偶同意出售的書面證明，或者出具該房產(chǎn)系個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的保證書，以便在將來的訴訟中適用善意取得制度保護(hù)購(gòu)房者的利益。

“在實(shí)踐中，市民在購(gòu)房時(shí)會(huì)遇到擬購(gòu)買的房產(chǎn)屬于夫妻之外共同所有情形，如房產(chǎn)屬于戀愛期間的男女朋友、兄弟、普通朋友共同所有。”李律師說，共同所有的房產(chǎn)分為按份共有的房產(chǎn)和共同共有的房產(chǎn)。市民在購(gòu)買按份共有的房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求售房者提供占該房產(chǎn)份額三分之二以上的按份共有人書面同意出售的證明，并提供其他共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承諾書。此外，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)核實(shí)書面同意出售的證明及放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的真實(shí)性。在購(gòu)買共同共有的房產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房者必須要求售房者提供全體共有人同意出售的證明文件，并向其他共有人核實(shí)該證明文件的真?zhèn)巍?/p>

李律師稱，如果購(gòu)買房產(chǎn)屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司，那么該房產(chǎn)的出售須經(jīng)過公司的董事會(huì)或股東會(huì)同意。因此，購(gòu)房人應(yīng)要求售房人提供公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意出售的書面文件。如果購(gòu)買的房產(chǎn)屬于合伙企業(yè)，除合伙協(xié)議另有約定外，合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的全部或者部分財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，須經(jīng)其他合伙人一致同意。在購(gòu)買合伙人出售其在合伙企業(yè)享有財(cái)產(chǎn)份額的房產(chǎn)的，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求其提供其他合伙人同意出售的書面文件及放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承諾書。

風(fēng)險(xiǎn)二：不清楚房產(chǎn)的權(quán)利限制

泰和泰（拉薩）律師事務(wù)所李義才律師告訴記者，在日常生活中，由于各種原因，一些二手房可能存在一定的權(quán)利限制，市民在購(gòu)買二手房時(shí)，一旦忽視這些權(quán)利限制，則可能會(huì)給自己帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

李律師表示，最常見的房產(chǎn)權(quán)利限制風(fēng)險(xiǎn)及防范主要有3種類型。

首先是存在租約的二手房。如果購(gòu)房人擬購(gòu)買的二手房是被出租的房屋，售房人應(yīng)當(dāng)將出售的情況在法律規(guī)定的期限內(nèi)通知房屋的承租人，提前通知的合理的期限一般為3個(gè)月?！半m然，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，未提前通知、損害房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同不會(huì)被宣告無效，但是如果不遵守上述的程序，也可能會(huì)給購(gòu)房人帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，市民在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求售房人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件，以避免產(chǎn)生不必要的麻煩?！崩盥蓭熖嵝训?。

其次是依法查封的房產(chǎn)或其他形式限制交易的房產(chǎn)。李律師介紹，依照我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，被依法查封的房產(chǎn)或者被采取其他限制交易措施的房產(chǎn)是不能上市交易的。有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)及國(guó)家安全機(jī)關(guān)。一些行政機(jī)關(guān)也有權(quán)對(duì)房產(chǎn)采取查封及其他限制交易的措施?！耙?yàn)槿绱?，所以建議市民在訂立二手房買賣合同前，應(yīng)當(dāng)審查該房產(chǎn)是不是被司法機(jī)關(guān)以及行政機(jī)關(guān)依法裁定或決定查封，或者其他限制交易措施限制房產(chǎn)交易的情況。

最常見的房產(chǎn)權(quán)利限制風(fēng)險(xiǎn)的第三種類型是存在抵押權(quán)的二手房。售房人出售的二手房有銀行抵押貸款時(shí)，一旦發(fā)生糾紛，售房人以未經(jīng)抵押銀行同意為由而主張合同無效。對(duì)此，購(gòu)房者一定要有有所警惕。出現(xiàn)這種情況，售房人就會(huì)給購(gòu)房人帶來一定的訴訟麻煩。因此，購(gòu)房人在訂立二手房買賣合同前，一定要審查該房產(chǎn)是否存在抵押權(quán)以免產(chǎn)生不必要的麻煩。（記者 李瑞偉）