遇到“一房二賣”，律師教你怎么辦！

七年前預(yù)購的房子，交房時成了別人的

開發(fā)商回應(yīng)，賣錯了！

疑問

2007年1月，陳女士與某開發(fā)商簽訂了《商品房優(yōu)先認(rèn)購合同》，并約定在2008年5月交房，同時還支付了7萬多元的首付認(rèn)購金。但到今年3月份，陳女士前去辦理交房手續(xù)時卻被告知，她當(dāng)時認(rèn)購的房產(chǎn)已經(jīng)賣給其他人。對此，陳女士疑惑，她是否還能拿到她認(rèn)購的那一套房產(chǎn)？如何才能維護(hù)自己的合法權(quán)益？

解答

針對陳女士的疑問，西藏子產(chǎn)律師事務(wù)所蒙兵營律師分析，該開發(fā)商的行為已構(gòu)成“一房二賣”，并且還延期交房，二者均屬于違約行為，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！叭绻麑Ψ竭€沒有交房的話，陳女士還有可能拿到她提前認(rèn)購的那一套房產(chǎn)，否則，根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，陳女士是無法得到預(yù)定的那套房產(chǎn),只能依據(jù)雙方簽訂的合同和《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任?！泵杀鵂I說。

基本案情

自己交了首付認(rèn)購金 房子卻賣給了其他人    

陳女士昨日向本報反映，2007年1月，她在某房地產(chǎn)公司看上了一套商品房，與開發(fā)商商量好價格以后，當(dāng)場支付了72000多元的首付認(rèn)購金，并與開發(fā)商簽訂了《商品房優(yōu)先認(rèn)購合同》。雙方在合同中約定，該合同與商品房買賣合同有同等的法律效力，此外，開發(fā)商表示2008年5月底前交房，如果開發(fā)商未在約定的時間內(nèi)交付該商品房，就要按照陳女士已付房款的日息萬分之三進(jìn)行賠償。

“當(dāng)時約定的房價是3300元/平方米，我預(yù)定的房子是64平方米的?！标惻扛嬖V記者，雖然雙方約定在2008年5月底交房，但是直到今年該商品房才正式完工。

今年3月份，陳女士前往該房地產(chǎn)公司辦理交房手續(xù)時卻被告知，她當(dāng)時認(rèn)購的那一套房產(chǎn)已經(jīng)錯賣給其他人了。對此，陳女士懷疑該房地產(chǎn)公司的行為屬于一房二賣，要求開發(fā)商履行當(dāng)時簽訂的《商品房優(yōu)先認(rèn)購合同》，將房產(chǎn)交付給她。但是開發(fā)商卻回應(yīng)，陳女士要么換一套房，要么將首付認(rèn)購金退還給她。

對此，陳女士深感疑惑，她是否還能拿到當(dāng)時認(rèn)購的那一套房產(chǎn)？如何才能維護(hù)自己的合法權(quán)益？

 律師說法

如果已經(jīng)交房 陳女士拿不到預(yù)購的房產(chǎn)    

針對陳女士的疑問，西藏子產(chǎn)律師事務(wù)所律師蒙兵營分析，該開發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成“一房二賣”，并且還延期交房，兩者均屬于違約行為，都要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

“陳女士要么與房地產(chǎn)公司協(xié)商解決，換一套房產(chǎn)或者退還已付購房款及利息等其他損失賠償；要么只能通過訴訟的方式追究開發(fā)商的違約責(zé)任。”蒙兵營說，如果對方還沒有向另外的那位購房者交房的話，陳女士可以要求房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，她還有可能拿到她提前認(rèn)購的那一套房產(chǎn)。但如果對方已經(jīng)交房，那就無法得到預(yù)定的那套房產(chǎn)，陳女士可以要求房地產(chǎn)公司按照當(dāng)時的房價更換一套房產(chǎn)，并且購房的價格要按照當(dāng)時的價格計算。

蒙兵營表示，在現(xiàn)實生活中，這種“一房二賣”的情況并不鮮見，他表示，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這種情況下，無法獲得房屋的購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息，并可以請求賣房人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

蒙兵營分析，造成“一房二賣”的原因有：一是合同的生效與房屋所有權(quán)的取得之間存在時間差，合同生效后房屋過戶前，所有權(quán)仍歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，該時間差為“一房二賣”現(xiàn)象存在提供了客觀條件；二是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定，在未取得房屋預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行房屋銷售；三是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動或為了融資需要，不惜違反誠實信用原則；四是一些房地產(chǎn)管理部門管理缺位，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、注冊資金、預(yù)售許可等把關(guān)不嚴(yán)。

要徹底避免“一房二賣”的尷尬，購房者在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)約定預(yù)告登記條款并及時到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理與住房保障局進(jìn)行申請辦理。所謂預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記期間，房屋不能再次買賣，即使擅自買賣也不具備法律效力。（文中人物均為化名）記者 李瑞偉